전세 집 구할 때 꼭 깡통 전세인지 확인하세요 전세 근저당 계산 방법

전세집을 구할 때, 당연 융자가 없는 곳으로 들어가면 좋긴 하겠지만, 무융자인 곳을 찾기엔 쉽지가 않고 대출을 위해서도 내 재산을 지키기 위해서도 안전한 곳으로 가고싶은 마음이 굴뚝 같다. 

전세 사기를 당하지 않기 위해서는 집을 구할 때 전세 근저당 계산을 꼭! 하고, 여러 정보를 습득 하고 확인해본 후에 계약서에 사인을 해야한다. (양아치들이 좀 많아야죠....) 

그래서 오늘은 내가 했던 근저당 계산 방법을 안내해드리고자 한다. 

 

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등기부 등본을 떼보면, 을구라는 영역이 있다. 
을구 영역에는 이 건물을 근저당권을 설정하여, 얼마의 대출을 받았는지 보여진다. 
근저당이 있다고 하여 덜컥 겁을 먹기보다 계산을 미리 해보고,  안전한지 안전하지 않은지 확인해보는것이 중요할 것 같다. 

등기부 등본도 부동산에서 떼어 주는 것이 있지만, 직접! 떼길 추천한다. 
부동산에서 다 알아서 해줄것이라 믿으면 몸은 편하겠지만, 혹시라도 잘못 된 부동산 업자를 만났을 경우를 대비해서 스스로 챙기자 이 말이다. 

인터넷 등기부 등본 떼는 곳 [대법원 인터넷등기소]
* 온라인으로 가능

대법원 인터넷등기소

이 곳에서 온라인 열람을 해도 되고, 발급하여 출력해도 된다. 꼭 스스로 떼서 확인하시길!!

사이트에 들어가면 가장 메인화면에서 확인할 수 있다. 

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등기부 등본, 을구 확인 후 근저당 계산 방법

하나의 예시를 들어 방법을 안내해 드리고자 한다.

예시)

건물 분류 다가구주택 예상 건물 시세 10억 전세금 7천만원  근저당 2.5억

등기부에 근저당이 하나 있을 경우 그 하나 잡혀있는 대출 금액으로 계산을 하면 된다. 
근저당이 여러개 잡혀있을 경우 다 합산하여 계산을 하면 된다. 

근저당이 2.5억 잡혀있을 경우를 예시로 들어보겠다.

1. 임대인 실 대출금액 알아보기 : 근저당 금액 X 120%

2.5억 x 120% = 3억 
보통 은행 근저당 대출 같은 경우 120퍼센트를 대출해주고 있기 때문에, 실제 3억을 대출 받았다는 의미로 이해하면 된다.
만약 다가구 건물이 아닌, 국가대출이 되는 건물 같은 경우는 최소부터 ~ 최대의 오차 범위가 생길 수 있다.
다가구 건물은 국가 대출이 안되기 때문에 무조건 120%로 곱하기를 해주면 된다. 

2. 건물 시세에 경매 낙찰가율 곱하기 : 시세 X 80% 

건물 시세에 x 80%를 해준다. 80% 를 곱해주는 이유는 나중에 만약 건물이 경매로 넘어갔을 때 경매 낙찰가율을 80%로 잡는 것이다. 
아파트인지, 오피스텔인지, 다가구인지에 따라 조금 다른 낙찰가율이기는 하다. 아파트나 오피스텔은 80%, 원룸이나 다가구 70%, 상가는 60%을 곱해주면 된다.

10억 x 80% = 8억 으로 계산이 나온다. 

3. (시세X낙찰가율) - (임대인 실 대출금)

건물 금액에 80%를 곱하여 나온 값에 집주인의 실 대출금을 빼준다. 
8억 - 3억 = 5억 
5억이 남는다. 

결과적으로, 이 집은 세입자들의 전체 전세 자금을 합하였을 때 5억이 넘지만 않으면 안전하다고 볼 수가 있는데 그렇다면 다음엔 해당 건물에 몇 가구가 사는지 확인해야한다. 

4. 전체 전세금 더하기 : 가구 수 X 전세금 

예를들어 6가구가 산다고 하자. 한 가구당 전세금은 7천만원이라고 본다. 
6가구 x 7천만원 = 4억 2천만원 < 전체 전세금은 4억 2천만원이다. 

그럼 아까 나온 값 5억에서 총 전세자금 대출을 빼준다. 
5억-4억2천 = 8천 
8천이 남으므로 7천 만원의 전세금으로 들어갔을 때 안전하다고 볼 수가 있다. 

만약 이 집 전세금이 1억인데, 7가구가 산다. 
1억 x 7가구 = 7억이라고 하면 아까 계산했던 5억-7억을 했을 때 -2억이 된다. 
이럴 경우는 혹시라도 경매로 넘어갔을 때 전세금은 위험하다고 볼 수가 있다. 

 

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간단 요약을 하자면, 이렇게 된다.

1. 건물 시세에 X 80% (아파트나 오피스텔은 80, 원룸이나 다가구 70, 상가는 60을 곱해준다. 경매에 넘어갔을 때 낙찰가률)  2. 임대인 대출금을 계산하여 뺀다. (임대인 대출금 계산 : 근저당 금액 전체 합산 X 120%) 3. 건물 가구수 전체 전세금을 뺀다. 4. 다 빼 보았을 때 돈이 남으면 안전, 같거나 모잘라서 마이너스가 된다면 경매로 넘어가거나 망했을 때 전세금의 안전을 보장할 수 없다.